Raadsvragen: Eindhovense burgers hebben het nakijken
Met antwoord van het college. (11 april 2017)
Eindhoven, 19 maart 2017
Eindhovense burgers hebben het nakijken.
Geacht college,
Al vele jaren is het burgers een doorn in het oog dat in tal van Eindhovense woonwijken huizen door makelaars worden opgekocht om vervolgens na een verbouwing tot wel 7 wooneenheden te worden verhuurd voor kamerbewoning. Onlangs bereikte mij klachten uit o.a. de wijken Oude Gracht, Kronenhoef en Mensfort; maar u weet als geen ander dat deze ongewenste trend zich in heel Eindhoven voordoet.
De betreffende bewoners kunnen hun klachten pas bij de gemeente kwijt als de vergunning is verleend. Dan is het echter te laat omdat in meerdere gevallen de huiseigenaar lak heeft aan de opmerkingen van de gemeente. In het buurtonderzoek dat vooraf gaat aan de vergunningverlening hoeft men niets meer dan een formuliertje in te vullen. Daaruit wordt dan simpelweg de conclusie getrokken dat de leefbaarheid in de wijk niet onder druk komt te staan.
In een aantal gevallen kopen mensen voor veel geld een van de te koop staande huizen in de straat niet wetende dat er voor, achter en opzij van dat huis al woningen voor kamerbewoning zijn verbouwd. Het is ook voorgekomen dat binnen enkele weken nadat de nieuwe bewoners hun huis waren ingetrokken, een van de te koop staande huizen in hun directe omgeving werden omgebouwd voor kamerbewoning. Niet iets om vrolijk van te worden. Die situatie veroorzaakt niet alleen geluid- en parkeeroverlast maar zorgt er ook voor dat de rustige buurt waarin de nieuwe bewoners dachten te komen wonen al verziekt is voordat zij goed en wel daar zijn geacclimatiseerd. Bovendien zal de waarde van hun pand negatief worden beïnvloed door deze wildgroei in ongewenste kamerverhuur.
Wij hebben dan ook de volgende vragen voor u.
1. Is het – gezien de huidige regels waaraan huiseigenaren moeten voldoen voordat zij een woning mogen ombouwen naar meerdere wooneenheden, waaronder begrepen het aantal benodigde parkeerplaatsen – zinvol om het buurtonderzoek op leefbaarheid eens tegen het licht te houden en aan te scherpen zodat buurtbewoners meer inbreng krijgen?
2. Is het college het met de LPF eens dat goed voorwerk, zoals goede informatievoorziening in de buurt waarbij de buurt ook aandachtspunten voor vergunningverlening mee kan geven c.q. signalen vooraf kan geven, en een betere controle op maatvoering en uitvoering bij en na de aanvraag tot minder overlast zal leiden?
3. Kan het college daadkrachtiger optreden tegen verhuurders die soms meerdere keren willens en wetens de regels aan hun laars hebben gelapt?
4. Ziet het college mogelijkheden om sancties op te leggen aan huiseigenaren die eerder hebben gerommeld met de maatvoering bij hun aanvragen?
5. Is er gezien het aantal wooneenheden en de grootschalige projecten die er zijn of nog worden gerealiseerd (die substantieel minder overlast veroorzaken) nog wel behoefte om woonhuizen in woonwijken om te bouwen tot kamereenheden?
6. Is het college voornemens om de zogenaamde A, B en C verkoopconstructies en de geldstromen bij dit soort investeringen bij de vergunningaanvraag te betrekken?
Fractie Lijst Pim Fortuyn
Rudy Reker
Antwoord van Burgemeester en Wethouders
In Eindhoven kennen we een stevige en gestructureerde aanpak van woonoverlast. De raad is hierin meegenomen en heeft op 26 januari 2016 de herijking aanpak woonoverlast unaniem vastgesteld. Op 6 december van het afgelopen jaar is een A-avond gehouden waarop aan de raad de stand van zaken met betrekking tot de herijking is gepresenteerd.
Daarbij is onder meer aandacht gegeven aan de inmiddels opgenomen leefbaarheidsregels in een vergunning en aan de leefbaarheidstoets die op een meer objectieve manier wordt toegepast. Ook is de mogelijkheid van een bonus/malus regeling onderzocht. Het blijkt wettelijk niet mogelijk om slechte huiseigenaren op deze manier tegen te werken, maar de aanpak woonoverlast kent meerdere onderdelen.
Dit jaar verwachten we een Meld-app te lanceren die het voor inwoners eenvoudig maakt om woonoverlast te melden. En we gaan door met het aanpakken van slechte verhuurders. Soms gebeurt dit projectmatig, waarbij we focussen op de verschillende panden van een eigenaar. Een voorbeeld hiervan is een project waarbij in vier verschillende gemeenten tegelijkertijd wordt ingezet op panden van dezelfde eigenaar. Daarmee gaan we ook een waterbedeffect tegen. Een andere keer wordt een eigenaar uitgenodigd voor een gesprek met onze handhavers/handhavingsjurist, waarbij de consequenties van slecht eigenaarschap worden geschetst om een verandering te bewerkstelligen. Er is een extra fte aan capaciteit voor inspectie woonoverlast en juridische ondersteuning handhaving beschikbaar, die ook wordt ingezet bij eventuele vervolgstappen.
Vraag 1: Is het, gezien de huidige regels waaraan huiseigenaren moeten voldoen voordat zij een woning mogen ombouwen naar meerdere wooneenheden, waaronder begrepen het aantal benodigde parkeerplaatsen – zinvol om het buurtonderzoek op leefbaarheid eens tegen het licht te houden en aan te scherpen zodat buurtbewoners meer inbreng krijgen?
Het college ziet geen aanleiding de huidige praktijk te veranderen. In buurten waar periodiek overleg is met bewoners-organisaties is kamerverhuur een onderwerp van bespreking (als het in de buurt speelt). In gebieden waar geen periodiek overleg is, worden bewonersorganisaties geconsulteerd door de gebiedscoördinator wanneer het gevoel bestaat bij de gebiedscoördinator en wijkagent dat er zaken spelen die gerelateerd zijn aan kamerbewoning en leefbaarheid issues. De gebiedscoördinator maakt daarnaast bij het uitvoeren van een leefbaarheidstoets gebruik van beschikbare relevante gegevens uit de database van de gemeente (relevante meldingen die binnen gekomen zijn bij het KCC en meldpunt woonoverlast) en vraagt bij de wijkagent na of er relevant meldingen staan in het systeem van de politie. Al deze informatie en gegevens worden verwerkt in een formulier. In dat formulier komt ook terug of leefbaarheid een terugkerend onderwerp is in het overleg tussen gemeente en bewonersorganisatie/leefbaarheidsteam. Op basis van die gegevens wordt een objectief advies uitgebracht.
Onderstaand is het proces in een schema verbeeld:
Vraag 2: Is het college het met de LPF eens dat goed voorwerk, zoals goede informatievoorziening in de buurt waarbij de buurt ook aandachtspunten voor vergunningverlening mee kan geven c.q. signalen vooraf kan geven, en een betere controle op maatvoering en uitvoering bij en na de aanvraag tot minder overlast zal leiden?
Het college is van mening dat de huidige procedure van vergunningverlening, inclusief de informatievoorziening, zorgvuldig is en dat er sprake is van een evenwichtige belangenafweging.
Vraag 3: Kan het college daadkrachtiger optreden tegen verhuurders die soms meerdere keren willens en wetens de regels aan hun laars hebben gelapt?
Van een verhuurder die bekend staat als eigenaar van probleempanden, kan niet bij voorbaat een vergunningaanvraag worden geweigerd, de vergunningaanvraag moet namelijk per geval worden beoordeeld. Wel kan de omstandigheid dat een pandjeseigenaar bekend staat als een eigenaar van veel probleempanden meewegen in de totale belangenafweging van het leefbaarheidsadvies. In een wijk of omgeving waar er al een behoorlijke druk op het leef- en woonmilieu is, kan de omstandigheid van een pandjeseigenaar met slechte staat van dienst bij zijn overige panden (in samenhang met overige leefbaarheidsfactoren dus) leiden tot een negatief leefbaarheidsadvies en daarmee tot weigering van de vergunning.
Sinds vorig jaar worden er bij verleende vergunningen die afhankelijk zijn van een leefbaarheidstoets, ook een standaard voorwaarde in de vergunning opgenomen. Die voorwaarde geeft aan dat bij herhaalde overlast vanuit het pand, de vergunning kan worden ingetrokken.
Vraag 4: Ziet het college mogelijkheden om sancties op te leggen aan huiseigenaren die eerder hebben gerommeld met de maatvoering bij hun aanvragen?
De sanctionerende collegebevoegdheden vallen onder het bestuursrecht en hebben slechts een ‘herstellend’ karakter in tegensteling tot het ‘bestraffend’ karakter vanuit het strafrecht. De maatvoering van de kamers speelt een rol bij de omgevingsvergunning voor ‘planologisch strijdig gebruik’ ten behoeve van kamerverhuur. Indien achteraf door ons wordt geconstateerd dat een aanvrager niet conform de aanvraag(tekening) zijn vergunning heeft uitgevoerd, is het mogelijk om een handhavingstraject te starten. Vanwege het herstellende karakter van dit handhavingstraject wordt de eigenaar dan de gelegenheid geboden om de situatie alsnog conform de vergunning uit te voeren. Ook zou deze zijn aanvraagtekening mogen aanpassen, mits hij voldoet aan de beleidslijn die wij hiervoor hebben afgesproken (kamers moeten voldoende afmeting hebben). Als hier geen gevolg aan wordt gegeven door de eigenaar, is het vervolg dat een last onder dwangsom wordt opgelegd. Daarmee moet de eigenaar dus alsnog de situatie conform de vergunde situatie uitvoeren (of de tekening aanpassen conform onze beleidslijn), anders moet hij dwangsommen betalen.
Vraag 5: Is er gezien het aantal wooneenheden en de grootschalige projecten die er zijn of nog worden gerealiseerd (die substantieel minder overlast veroorzaken) nog wel behoefte om woonhuizen in woonwijken om te bouwen tot kamereenheden?
Het college kan deze vraag in zijn algemeenheid niet beantwoorden. Uw vraag betreft de vraagkant van de woningmarkt, specifiek de behoefte aan onzelfstandige woonruimte. Eindhoven is een stad die in een snel tempo in aantal inwoners groeit. Die groei manifesteert zich in alle leeftijds-, huishoudens- en inkomenscategorieën. De groei zorgt dan ook voor een toenemende vraag op de woningmarkt in alle categorieën, ook kamereenheden.
Vraag 6: Is het college voornemens om de zogenaamde A, B en C verkoopconstructies en de geldstromen bij dit soort investeringen bij de vergunningaanvraag te betrekken?
Het college ziet geen aanleiding en mogelijkheid de ABC-verkoopconstructie een rol te laten spelen bij vergunningaanvragen. Bij een ABC-constructie wordt een onroerende zaak verkocht van A aan B en vervolgens doorverkocht aan C. De zaak wordt maar één keer geleverd, de eigendom gaat rechtstreeks van A naar C. De gemeente Eindhoven werkt aan deze constructie mee, bijvoorbeeld bij levering van grond in Meerhoven. In de in de vragen genoemde situaties is de gemeente geen (privaatrechtelijke) partij.
Eindhoven, 11 april 2017